Jak działać w małej wspólnocie,
czyli co zrobić, jak sąsiad staje okoniem
Małe wspólnoty. Dla jednych prawdziwa zmora, dla innych piekło, szczypało i w ogóle koszmar. Instytucja, która niestety wielokrotnie nie spełnia swojej funkcji. Tym bardziej, że większość osób nie ma pojęcia o regulacjach prawnych rządzących małą wspólnotą. I miota się.
Problemu nie ma, kiedy i my i nasi sąsiedzi należymy do osób rozsądnych, wyzbytych złośliwości czystej wody i ogólnie zgodnych. Jest to jednak rzadkość. Częściej wygląda to tak, że jest jakaś inicjatywa, które wszystkim się przysłuży, natomiast jednostka działająca w oparciu o starosłowiańską zasadę "nie, bo nie" będzie oporować. Co zrobić zatem? Poznać swoje prawa na początek.
Tytułem szybkiego wstępu - liczymy samodzielne lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione). Jeżeli ich suma jest nie wyższa niż siedem (to właśnie mała wspólnota) do zarządu nieruchomością wspólną stosujemy przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Największe znaczenie mają tu przepisy materialnoprawne, a więc kodeks cywilny (zwany dalej k.c.).
I teraz tak. Art. 200 k.c. stanowi, że każdy ze współwłaścicieli powinien współdziałać w
zarządzie rzeczą wspólną. Brak owego współdziałania nie niesie żadnej
bezpośredniej sankcji. Powinno to jednak zostać wzięte przez Sąd w razie ewentualnego sporu sądowego, np. w sprawie o zgodę na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Rzecz wspólna, to oczywiście grunt
oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku
właścicieli poszczególnych lokali.
Najważniejszymi przepisami regulującymi działanie wspólnoty są jednak art. 201 k.c. oraz 199 k.c. dotyczące podejmowania decyzji co do czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zakres zwykłego zarządu. Rozróżnienie, do której kategorii należy dana czynności, to zadanie podstawowe, a jednocześnie często najtrudniejsze.
Art. 201 kc. dotyczy czynności zwykłego zarządu. Zgodnie z nim taka czynności
może być podjęta przez wspólnotę,
jeżeli taka jest wola większości. W tym miejscu wspomnę, że zgodnie z art. 204 k.c. większość liczona jest według udziałów, czyli stosunku powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń
przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z
pomieszczeniami do nich przynależnymi (do ustalenia np. w KW). W braku posiadania większości - każdy współwłaściciel (czyli każdy właściciel lokalu we wspólnocie) może wnioskować do sądu o zgodę na dokonanie czynności zwykłego zarządu.
Z kolei czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, to art. 199 k.c. Do ich podjęcia wymagana jest zgoda wszystkich (bez wyjątku, nawet Zdzisława, co to ósmy rok już w Stanach siedzi, a w jego mieszkaniu tylko myszy biegają). Jeżeli takowej nie ma, Sąd może upoważnić do dokonania takiej czynności, jeżeli wniosek złoży większość (liczona udziałami).
Jak już wspominałem, ocena tego, czy mamy do czynienia z czynnością zwykłego zarządu czy też taki zakres przekraczającą, jest często bardzo trudna i uzależniona od okoliczności danej sprawy. Zasadniczo można przyjąć, iż czynności zwykłego zarządu, to takie które wiążą się z zachowaniem rzeczy wspólnej w stanie niepogorszonym (np. remonty konieczne) oraz polegające na bieżącej eksploatacji. Czynności wykraczające poza ten zakres będą należeć do kategorii przekraczających zwykły zarząd.
Jeżeli zatem przecieka wam dach, stanowicie małą wspólnotę, macie zgodę właścicieli dysponujących większością udziałów - to nie jest potrzebna na tę czynność zgoda Sądu i można działać. Z kolei przykładowa przebudowa strychu na suszarnię będzie wymagać zgody wszystkich współwłaścicieli, albo też zastępczej zgody Sądu.
Najważniejsze: zgoda Sądu zastępująca zgodę współwłaścicieli musi być wydana uprzednio, a więc przed dokonaniem czynności. O tym wiele osób zapomina i sprawy przegrywa.
Koszt opłaty sądowej od wniosku o zgodę na dokonanie czynności zwykłego zarządu lub czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu: 100,00 zł.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz